É possível transferir um imóvel sem pagar ITBI?

Você sabia que existe uma forma de transferir um bem imóvel sem que você seja obrigado a pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?

Sim, isto ocorre nos casos de transmissão de imóvel incorporado ao patrimônio de uma empresa. Mas para você entender esta possibilidade, antes você precisa compreender o que é a integralização do capital social de uma empresa.

A sociedade se constitui mediante contrato social devidamente registrado (ato que produz publicidade), no órgão competente, devendo observar obrigatoriamente o quanto disposto no art. 997 do C.C, dentre dos institutos imprescindíveis para o seu nascimento jurídico.

Neste sentido, vale frisar que o capital social é requisito imprescindível para a constituição da sociedade.

Por sua vez, o capital social de determinada sociedade é formado pelos recursos que os sócios se comprometem a transferir do seu patrimônio pessoal para a formação do acervo patrimonial da sociedade empresária – estes recursos podem ser dinheiro; bens móveis ou bens imóveis – e, depois de transferidos, este capital é dividido em quotas (que representam a fração de titularidade de cada um dos sócios).

O capital social da sociedade empresária necessita ser integralizado, isto é, efetivado o pagamento das quotas pelos seus respectivos sócios. Este pagamento pode ser realizado em uma única vez – hipótese em que os sócios terão sua responsabilidade limitada às suas obrigações na sociedade (nos casos de Sociedades Limitadas). Contudo, existe também a possibilidade de a integralização ocorrer de forma parcelada – casos em que a responsabilidade dos sócios será solidária perante a sociedade, até que haja a integralização total do capital social.

É importante destacar que existem consequências ao sócio que se compromete a integralizar o patrimônio da sociedade de forma parcelada e deixa de cumprir o quanto deliberado – os chamados sócios remissos. Nestes casos, poderão ser adotadas diversas medidas para a cobrança do valor devido, dentre as quais:

i) Cobrança judicial do montante prometido e não integralizado, conjuntamente com dano emergente da mora;

ii) Exclusão do sócio;

iii) Redução proporcional do capital social; e 

iv) a tomada das quotas do sócio remisso pelos demais sócios ou cessão para terceiros estranhos ao quadro social da sociedade (Art. 1.004, parágrafo único, C.C).

Ora, agora que você entende o que é a integralização do capital social de uma sociedade (bem como sua importância), vamos entender porque a transmissão de bem imóvel neste caso específico não gera a cobrança do ITBI.

Primeiramente, você precisa entender que o ITBI é um imposto de competência municipal que surge com a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição” (Artigo 156, II da Constituição Federal).

Ou seja, a venda de bens imóveis faz surgir a obrigação de pagamento do imposto.

Dito isto, importante mencionar que a Constituição Federal estabeleceu uma imunidade específica para este imposto – ou seja, dispôs que em uma situação específica não incidirá o ITBI (artigo 156, §2°, I da Constituição Federal).

Imunidade tributária diz respeito a regras constitucionais que proíbem a tributação em situação específica, tornando imunes as pessoas ou situações descritas na norma.

No caso explorado neste artigo, a Constituição Federal determinou a existência de imunidade nos casos em que houver “transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Ou seja, nos casos em que um sujeito transferir a propriedade de um bem imóvel mediante a integralização do capital social de uma empresa, ele não precisará pagar o ITBI.

Neste sentido, existe apenas uma ressalva: para que a imunidade tributária ocorra, a empresa adquirente não pode ter como sua atividade preponderante:

(i) Compra e venda desses bens ou direitos;

(ii) Locação de bens imóveis; ou

(iii) Arrendamento mercantil.

No entanto, fique atento! Nestes casos, os Municípios geralmente solicitam que os contribuintes apresentem documento que comprove que as atividades da empresa não se enquadram nas hipóteses mencionadas acima, constituindo assim uma obrigação acessória. Nos casos em que o contribuinte não apresenta a documentação, o Município costuma fazer o lançamento para cobrança do ITBI – o que ocorre de forma equivocada, pois, para que o fisco municipal possa fazer a cobrança do imposto, ele precisa comprovar que a pessoa jurídica adquirente passou a exercer atividade preponderantemente imobiliária (hipóteses descritas acima).

Nesse sentido, para que possamos entender exatamente como classificar uma empresa com atividade preponderantemente imobiliária, basta analisar o que diz o Código Tributário Nacional:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.

Portanto, para fins da imunidade do ITBI, entende-se que a empresa adquirente terá atividade preponderantemente imobiliária quando mais de 50% da sua receita operacional for proveniente dessa atividade – sendo necessário respeitar o prazo de 02 anos antes da aquisição do imóvel, e 02 anos após a aquisição. Nos casos em que a empresa for classificada como possuindo atividade preponderantemente imobiliária, a imunidade é afastada, de modo que a cobrança do ITBI ocorrerá.

Em conclusão, nos casos em que ocorrer a transferência da propriedade de um imóvel mediante a integralização do capital social de uma empresa que não tenha atividade preponderantemente imobiliária, não haverá cobrança do ITBI.

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Este conteúdo foi produzido em coautoria por Natália Pimentel, autora deste site e especialista em Direito Tributário, e o advogado especialista em Direito Societário, Matheus Anjos.

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